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4.25万/平!创新高!保利35.5亿夺荔湾冷冻厂地块
2019-10-21 07:45:12

冰和火是同一枚硬币的两面!

9月19日,广州连拍中的三栋住宅楼(包括花都工业大道和商业大道上的两栋)售罄,而荔湾制冷厂地块吸引了许多房屋公司的投标。

经过一个小时19轮的投标,荔湾制冷厂地块最终被保利收到,总价为35.545亿元,相当于每平方米约42520元的底价。

凤凰房地产湾区智库专家、房地产经济学家邓浩志(Deng Haozhi)表示,荔湾冷冻厂地块价格在荔湾区历史上最高,广州市排名第四,因为该地块位置优越,不仅位于设备完善的老城区,而且位于光亚等顶级名校,拥有无与伦比的河景景观。此外,西关海项目目前的售价是7万英镑/平方,所以4万英镑以上的地价并不是很疯狂。“但在这种紧张的市场环境下,拥有35亿住房企业的国有中央企业寥寥无几。”

邓浩志表示,盈亏平衡点很难计算,因为虽然最终售价很高,但由于销售周期长,融资成本将直接决定项目最终盈亏的依据。因此,在这一层面上,融资成本低的中央企业具有明显优势。然而,该项目最终会卖出多少仍很难得出结论,但每平方米不应低于8万元。

至于花都的两处房产,邓浩志认为,它们主要是由定价失误和市场购买力不足造成的。“中央政府全面收紧了房地产融资,土地拍卖自然会降温。然而,这种低迷只会是阶段性的。尤其是在广州这样的一线城市,甚至连宅基地的报价都没有,这是非常不正常的。因此,预计今后将调整价格政策,甚至土地政策。”

荔湾制冷厂地块

广州荔湾区南安路和珠江东侧的冷冻厂地块,土地用途为商业金融用地二类居住用地,地块面积37652.54平方米,总建筑面积83596.77平方米,挂牌起拍价3014.5万元,起拍价36060元/平方米。

特别值得关注的是,该包裹的起拍价为每平方米36,060元,在广州创下新高。

该地块将以“招标+自持招标+抽签”方式拍卖,最高地价为3761.86亿元,最高底价为每平方米45000元。目前荔湾区最高的楼层价格为广钢新城219地块,楼层价格为每平方米41582元。

这片土地位于珠江东侧荔湾区南岸路。它有一线河流景观,毗邻地铁5号线。它有一个非常有利的地理位置。然而,由于严格的河流高度限制,它要求第一线高度限制为30米,第二线高度限制为100米。

冰冻植物区位于老城区,生活设施高度成熟。西关广雅实验学校只有100米长。

距离地铁5号线中山8站700米。可以直接到达珠江新城、云柯路等商业区。它距离新天地广场约600米,新天地广场是一个大型购物中心,周围是许多传统的肉类市场。

地块所在的旧荔湾板块基本处于销售阶段的末尾,包括西关海和黄沙珍珠皇家场景1。目前西关海的售价为6.5万元/㎡,珠光玉晶1号的售价为10万元/㎡。

目前,大坦沙地块上的双桥8号、跃江上品等多个一手项目以48,000元/㎡的价格出售,“以桥分隔地块”。

花都区工业大道南三栋一期。

花都区工业大道以南第三地块一期地块为二级住宅用地,地块面积153,740平方米,总建筑面积174,764平方米。初始挂牌价格为2196.79亿元,起拍价为12570元/平方米。值得一提的是,这是花都区近年来最大的一块土地。

该地块将以“竞价+自持竞价+抽签”的方式拍卖。最高地价为29876.4万元,最高底价为每平方米17095元。

其中,地块1和地块6需要建设健身设施、居委会、卫生站等。、地块3需要建设健身设施、肉类市场等。,而地块5需要建造15个幼儿园班级,等等。

地块所在的大岭地区面积约1平方公里,距广州北站3公里。规划区人口25700人,总建筑面积101.1万平方米。

在土地利用规划方面,居住用地占主导地位,其次是各种居住设施。该区域西侧(即本案例中地块的同一侧)的商业和商业用地相对集中,商业和居住混合用地规划在该区域东侧,该地块的居民可以享受到更便捷的商业服务设施。

大岭区以住宅为主,服务于未来广州北站轨道交通产业集群tod的开发建设需求。

共有82个公共服务设施,包括一个疗养院、两个农贸市场、一个大众体育场馆、一个少年宫等。其中,在教育设施方面,该地区将配备一所48级的完整中学、一所36级小学、一所24级小学(位于本案出售的地块范围内),并规划3所12级幼儿园。

规划配套设施充足,但现有配套设施匮乏。

目前,地块北部毗邻汽车城工业区和广州北部交通枢纽的二手房地产市场开发相对成熟。

地块周边建筑年限较短的品牌住宅企业二手房,由于靠近地铁9号线,平均价格在18000-23000/㎡之间。然而,由于距离地铁较远,出售的第一手房地产的平均价格为21,000-22,000/㎡。

花都区北商业大道1号地块

花都区商业大道北一地块。地块用途为二级住宅用地,面积40742平方米,能力建设面积100530平方米。上市起拍价为157777万元,建筑面积起拍价为16177元/平方米。

该地块将以“竞价+自持竞价+抽签”的方式拍卖。最高地价为16792.4万元,最高底价为每平方米17.218元。

根据土地出让要求,投标人需根据规划要求在二号地块西南角建筑内建造30套拆迁安置房,建筑面积不少于3000平方米(以房地产登记居住面积为准,其中内部面积70-75平方米20套,内部面积80-85平方米10套,楼层布置不少于6层)。竣工验收后,广州花都区政府指定部门将以3500元/平方米的价格回购房屋。

该地块位于广州市花都区商业大道北侧,大松园三巷南侧,宝田陶瓷城东侧,嘉悦丽雅住宅西侧,花都区政府北侧,花都湖板块南侧。

小区周边交通相对便利,距莲塘站约1.2公里,但缺乏基本生活设施。

该地块靠近马鞍山公园,居住区相对密集,有锦绣蓬莱花园、李雅菊、马鞍山一号等大中型居住区,目前已有几个居住区售罄,二手房挂牌价格在21000-29000/㎡。其中,锦上蓬莱花园部分房屋的挂牌价格甚至达到3万/㎡。

该地块附近最近的第一手建筑是花都湖以北的j11-xh05地块,阳光城去年赢得了该地块。它的底价是16,040元。项目名称为阳光城兰苑百达翡丽湾。销售中心已经开业了。将推出90平方米和99平方米的三居室。将建造106、114和122平方米的四居室房屋。价格尚未确定。

自2013年以来,花都区共售出21栋住宅/商业建筑。在过去的两三年里,花都湖区的地块已经售出,共有7块近47万平方米的地块售出。花都湖板块也是花都近年来地价最高的板块,地价在14000到17000/㎡之间。

去年7月,《河南省教育产业综合功能区新街控制性详细规划》获得通过。

根据计划,该地区将建成一个新的滨水区,生产和城市将合并,并建立三所小学和中学,以弥补花都教育资源的短缺。引进华南电子信息产业园,建设国家电子信息产业基地和国防与民用技术集成示范基地。

该地区靠近机场和广州北站,占地20平方公里。新街河地区被称为花都区的“最佳地块”。花都湖板块位于该地区,这也是该板块出售的土地近年来达到最高水平的原因。

这次出售的商业大道地块也位于该地区,这是北部的旧城升级区。邻近的梅田和横滩是花都区计划在2019年升级的12个老村庄中的两个。

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