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一文看懂“租房”中的法律问题
2019-10-17 03:43:05

如今,租房问题几乎已经成为外出工作的人必须面对的一个问题。根据易居研究所发布的“未来10年全国城市租赁市场规模估计”,2027年将有约1.8亿人在城镇租房。我相信我们周围肯定有很多人已经租房子或者正在租房子。那么租房有什么法律问题呢?我们应该如何保护我们租房的权利?

一、租赁合同的基本问题

租赁合同无效

出租违法建筑(未经有关部门批准的临时建筑和无规划证书的建筑)的,租赁合同无效。在这种情况下,出租人不得要求承租人支付“租金”,而只能根据《民法通则》第一百二十二条要求承租人支付租赁房屋的“占用费”。

(2)合同租赁期限的确定

租赁期限应在合同中明确规定。租赁合同未约定租赁期限或者租赁期限无效的,为无限期租赁合同。

约定期限失效一般表现在以下情况:

1.如果约定的租赁期限超过20年,超过20年的部分为无限期租赁。

2.经批准的临时建筑租赁合同规定,租赁期限超过批准使用期限的部分为无限期租赁。

3.如果承租人合法转租,超出承租人剩余租赁期限的部分为无限期租赁。

4.如果约定租赁期限超过6个月的租赁合同不是书面形式,则整个合同为无限期租赁。

5.租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人未提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限无限期。

注:在无限期租赁合同中,承租人和出租人都有权随时终止租赁合同。

(3)租用的房间数量

当出租人与多个承租人签订租赁合同,且每个承租人要求出租人自行履行租赁合同时,应遵循以下顺序。

第一:那些已经合法占用租赁房屋的人。

第二:已经办理注册手续的人。

第三名:合同成立较早。

当然,因出租人违约而无法获得租赁房屋的承租人可以要求出租人承担相应的违约责任。

二、承租人的义务

(一)承租人不得滥用租赁物,否则,出租人有权要求终止合同,并要求承租人赔偿损失。

(2)转租。

1、擅自转租

未经出租人同意,承租人将租赁物出租给分承租人的,出租人有权解除合同,并要求分承租人返还租赁物。但是,如果出租人知道或应该知道承租人在6个月内擅自转租租赁,即如果出租人在6个月内未行使解除租赁的权利,则预定期限即出租人解除租赁的权利,被视为默认同意承租人的转租。

2.承租人向出租人返还租赁财产的义务

出租人与承租人之间的租赁合同无效、期满或者终止的,出租人有权要求转租人返还租赁物。如有义务腾空房屋的转租人未能腾空房屋,出租人有权要求转租人支付逾期腾空房屋的占用费。

3.转租人参与出租人与承租人的租赁合同纠纷

如果出租人因承租人拖欠租金而希望终止合同,转租人可以代表承租人支付租金,并承担其他违约责任,以防止合同终止。此外,法院可以通知分承租人作为第三方参与出租人和承租人之间租赁合同纠纷案件的诉讼。

三.租户的法律保护

承租人的优先购买权

出租人出售租赁房屋时,承租人在同等条件下享有优先购买权,但这种权利是有限的。

在下列情况下,承租人无权主张此项权利:

(一)房屋共有人行使优先购买权;

2.出租人将房子卖给近亲;

3.第三方善意购买租赁房屋,并已办理登记手续。

(2)销售不违反租赁(《合同法》第229条)

出租人在租赁期间出售租赁物的,买受人的所有权不得对抗承租人的使用权。承租人可根据合同继续使用该房屋,直至合同期满。

然而,这一权利也是有限的:

第一,房屋出租给承租人之前已经抵押,且抵押已经登记的,行使抵押权人抵押权的承租人不得以此权利对抗。

第二,如果房屋在租赁前已被法院查封,承租人不得使用该权利。

(三)第三人继续租赁

指承租人在租赁期内死亡,其死亡前与其共同生活的人可以按照原租赁合同继续使用该房屋的事实。租赁房屋用于经营活动的,其合作者或合伙人有权根据原租赁合同要求继续使用该房屋。

作者:李宁律师/陕西陶达律师事务所

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