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买房幸福还是租房幸福?冯仑给年轻人的5个忠告
2019-10-17 16:25:38

房子,影响许多人的神经。我不能逃跑或到处走。年轻人什么时候会买第一套套房?中年人如何增加他们财产的价值?老年人如何“为老年人提供住房”?有了这些问题,我们找到了万通集团创始人兼玉峰集团董事长冯仑。

9月24日,在凤凰网财经与中信出版社24小时工作室举办的“阅览室”分享会第二阶段现场,冯仑带来了他的新书《冯仑:买房》,主题是“中国式老人依靠”,带给读者一次生动的新书分享会。从“德国”到“新加坡”的房价不会一直上涨。自1998年住房商品化改革以来,中国房地产市场已经走过了21年。在过去的21年里,房地产市场的监管也是如此,从最早的“八国”到“八个新国家”,从“十国”到“十个新国家”,从有限的购买和贷款到有限的销售,从“历史上最严格的”到“不是最严格的,只是更严格的”...房地产市场的监管无处不在,包罗万象。房地产市场有没有监管的痕迹?冯仑说,随着房地产市场监管的正常化,政府有三个可选的政策方向。第一种选择是美国模式。在这种模式下,大部分住房需求由市场解决,而那些无法由市场解决的需求则通过一些金融手段(如次级抵押贷款)来解决。从1999年到2009年的10年间,中国废除了福利分房制度,像美国模式一样随意买卖房屋。第二种选择是德国模式,它侧重于租房来解决“居住”问题。一个人一生中最多只能买一次房子,他不能通过买卖房子赚取巨额利润,也不能投机。”德国模式与我们目前的“没有投机空间”非常相似。房地产的“生活”属性、公益属性和安居乐业的基本属性成为第一属性,投资和增值属性成为第二属性。“第三个选项是新的正负模型。80%的住房需求由政府提供价格稳定的住房单元来满足,而20%的需求完全由市场调节,这种住房被称为"私人住房"。新加坡人口不到600万,但政府已经建了100万套房子。政府以低价和小规模的形式提供住房保障。”我国采取的一些住房保障措施,如低收入住房、小型公寓和公共租赁住房,都是指这种方法。冯仑表示,从经济规律来看,未来住宅市场将“放缓”,进入非住宅阶段,即“后发展时代”。“后发展时代”的房地产开发模式将从住宅开发转向商业房地产开发。除住宅开发外,还有五大市场:办公楼、购物中心、医疗保健、物流仓储和休闲度假地产。“后发展时代”的房子更像是新的正负模型。每个人家里都有一栋房子,非常便宜,而且房价不会一直上涨。二手房“消费升级”越来越受欢迎。在本次“阅览室”分享会上,冯仑表示,经过40年的快速经济增长,中国整体经济“可以说已经基本解决了住房问题”。你为什么这么说?冯仑提到,1978年,城镇人均住房面积为1.8平方米,当时人口超过8亿。目前,人口已增至13亿,城镇人均住房面积为39平方米,超过日本人均住房面积。与此同时,冯仑提到,在人均39平方米之后,我们仍然需要实现“一户一套,一室一厅”人均一个房间非常重要,这保证了私人生活空间。更重要的是,有句谚语说双方应该分开。也就是说,每个人都分开睡觉,不干扰他人。这是住房质量的提高。冯仑也有一个有趣的现象——人均国内生产总值达到8000美元后,住房开始向存量和增量并存的方向发展,二手房的资产价格越来越高,而新房的销售越来越慢现在人们越来越有能力在北京买二手房,但是10年前当他们都买新房的时候,没有人能够接受。事实上,老房子不一定不好,关键是要舒适,满足你的需求。目前,二手房市场越来越热,只有一套新房子将在北京以大约六笔二手房交易售出。这个指标也很重要,这意味着房价上涨的速度会越来越慢。"

3点27分买房子太匆忙了吗?一项对全球首次购房者平均年龄的调查显示,中国北京的年轻人在27岁时位居榜首,是世界上首次买房的最年轻群体。英国和美国首次购房者的年龄是35岁,而最老的买家是德国和日本,大约41岁。如果你想在27岁买房子,中国的年轻人是不是太匆忙了?在中国,许多年轻人都是独生子女,得到父母的经济支持,这导致首次购房的平均年龄提高。然而,与毕业后立即买房相比,冯仑建议年轻人“等一下”。冯仑举了一个形象的例子,“一个10岁的男孩应该娶一个媳妇吗?一个10岁的孩子不能和儿媳结婚是一个社会问题吗?首先,一个人不应该娶媳妇。十岁太年轻了。如果你坚持给他一个儿媳妇,他只能是一个母亲。”

选择买房还是租房实际上是选择了不同的生活:“买房还是租房开心?”在阅读分享会上,一名记者提问。“当然是租的。”冯仑看着年轻的记者,“尽管你很年轻,但你一定很乐意租房子。买房子和不得不承担抵押贷款会让你的工作非常辛苦。”与此同时,冯仑还提到,他一直租房子住到35岁,但租房子也应该过上好日子。冯仑分享了“三姐”的故事。第一个姐姐是维纳斯。也许很多人不知道,金星一直在出租。在许多人眼里,金星不应该缺钱,应该有三个孩子。那她为什么总是租房子而不是买房呢?维纳斯认为生活质量比幸福更重要,所以买房子对她来说没那么重要。追求生活质量和自由是第一选择。买不买房子,租多长时间房子,一切都会跟随潮流。二姐是北京人,以前在北京拥有一栋价值1000万元的房子。卖完房子后,她在洱海边买了一栋100平方米的房子作为投资,总价不到100万元。后来,她用一栋200平方米的房子代替了房子。根据800万元的储蓄和6%的年回报率,她每年的财务收入是50万元,如果她每年只花20万元租一套房子,她就可以住在位于一线城市最好地段的房子里。第三个也是北京的姐姐,她既没有结婚也没有买房子。她租的房子非常大。它租了几年,室内装饰很有艺术性。与租房时从一个地区搬到另一个地区的其他人不同,一旦她不能住在租来的房子里,她就会收回租金,去另一个城市体验不同的租房生活。三姐妹的选择颠覆了传统观念,与外国人的想法非常相似。冯仑说,在中国,许多人对租房感到不安全,也没有家的感觉。这是当代年轻人在环境压力和传统观念相互作用下的心理。年轻人大多在大城市流动,外部世界的不确定性给他们带来了压力,所以他们希望在生活中获得物质稳定感。租房和买房是两种完全不同的生活方式,可以比较吗?冯仑认为,选择买房或租房实际上是选择了不同的生活。如果你喜欢稳定的生活,你可以考虑买一栋自己的房子。如果你不着急,最好先租个房子,然后再看一看。尽管购房者可能因为买房而成为房奴,但他们最终还是持有固定资产。房客必须定期搬家,但他们也更舒适。买房和租房有得有失。更重要的是你如何用有限的钱享受更好的生活质量,让自己更快乐、更舒适、更幸福。如何判断未来的房价?冯仑给年轻人五点建议在本次“阅览室”分享会上,冯仑也给年轻人五点建议——如果你想买房,你可以参考五套数据的变化:第一,中国人均国内生产总值已经达到近1万美元。为什么我们中的一些人现在投资东南亚的房地产?由于柬埔寨和泰国现在的人均国内生产总值约为2000美元,只要不出意外,它们的房价将在未来20年继续上涨。中国和欧洲的历史表明,在2000-8000美元的人均国内生产总值期间,住房价格迅速上涨。在过去的20年里,人们买房子是为了赚钱。然而,在人均国内生产总值达到8000美元后,新房供应总体上呈下降趋势,价格将逐步稳定。第二,人口增长。在人均国内生产总值超过8000美元之前,所有城市的人口都增加了,北京和上海每年增加40万至50万。一个城市每年将增加40万到50万人。20年后还会增加多少人?所以新房子是有市场的。但是现在所有城市的人口增长率都在下降。北京去年损失了数十万人。当一个城市的人口增长率下降时,增长率为零或负值,对新房子的需求将非常小。第三,城市发展的空间结构。如果城市化率达到50%-60%,就意味着城市的空间结构和基础设施基本完成。过去,为什么有些地方的房价上涨很快,因为地铁过去了,因为附近的居民区被拆除和修建了,购物中心也要修建。现在这种基础设施和空间结构已经确定,要建的地铁和要拆除的房屋都准备好了,快速增加的机会就少了。例如,新庄以前没有地铁。房价是10,000元,如果有地铁的话是30,000元。现在不可能再增加了。城市的大空间结构、基础设施和旧城改造完成后,新房的增值将会减缓。第四,经济增长。如果一个城市的经济在增长,就业率在增加,个人收入和工资在增加,那么住房改善的需求就很大。每个人都想提高,并将为新的住宅市场提供一些活力。如果就业率在缓慢下降,失业率在上升,个人收入增长率在下降,那么新房就没有多少支撑力。当经济周期上升时,房价也会上升。当经济周期相对下行,个人口袋变浅时,新的国内市场缺乏支撑。第五,心理预期。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你为你的孩子买了一栋房子,并且支付的税款超过了房子可能带来的附加值,你会为你的孩子买一栋房子吗?还有财产税,目前的方向是明确的,但法律、法规和征收细节还不完善。如果征税开始呢?冯仑说,中国年轻人现在面临许多选择,无论是买房还是租房。只要他们脚踏实地,进行科学研究,抛开焦虑,面向市场,跟上中国房地产的步伐,他们就可以迈出财富增值的第一步。

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